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更新时间：2025-04-08 10:00:54

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存量房贷利率下调规则确定，有人从5.65%降至3.35%！你能降多少？

王五说说看

10月10日，多家银行发布存量房贷利率调整常见问答，可以确定的是本次调存量房贷利率几乎用不着个人操作，自动下调至相应的利率，

有二套房贷款人的利率将直接从5.65%分段式下降至3.35%。

你的房贷能降多少呢？什么时候降？本文为大家详细解读相关政策。

根据工商银行发布的信息显示，10月25日会统一下调存量贷款利率，但大家要知道调整后的利率并非最终的利率，因为每个人的利率重新定价日不同，而且五年期LPR之后还会下降，

所以大家其实是分两到三次才能降至最终的利率的。

大家的房贷是由两部分组成的，用公式表示为：

房贷利率=LPR+固定加点数（可以为负）

两个元素下跌都能让房贷利率下降，这次统一调整的是固定加点数。根据政策规定，除了北京、上海、深圳的二套房外，

全国所有住房商业贷款的固定加点数统一下降至负30个基点。

有人可能会说原本的固定加点数比负30个基点还要低，这次调整吗？这种情形就不调整了，已经享受了更优惠的政策，按照老政策实施。

北上深的二套房比较特殊，小部分房贷的固定加点数下调至负25个基点，大部分下调至负5个基点。

同样，原本比这还低的固定加点数不调了。

讲完主体政策，接下说一下具体调整的数字。

当下的五年期LPR为3.85%，不过，很多人未到每年的重新定价日，执行的是4.2%或者3.95%的LPR利率，等到了重新定价日自动变为最新的LPR。

前面说过这次存量房贷利率调的是固定加点数，所以调整后的实时利率可能会有三种情况。

1.非北上深二套房，固定加点数统一变成负30基点

（1）LPR暂为4.2%，实时房贷利率=4.2%-0.3%=3.9%

（2）LPR暂为3.95%，实时房贷利率=3.95%-0.3%=3.65%

（3）LPR为最新的3.85%，实时房贷利率=3.85%-0.3%=3.55%

以上三种均不是最终利率，因为LPR还会下降。一般来说我们无法估计未来LPR怎么走，但目前作为利率锚的7天逆回购由1.7%下降20个基点至1.5%，

所以今年五年期LPR利率大概率会跟着降20个基点，

也就是由当下的3.85%变为3.65%。

这意味着到了明年以上三种情形的最终房贷利率都是3.35%。

2.北上深二套房，固定加点数调至负25或负5基点

深圳二套房全调为负5基点，北京和上海的非核心区调至负25基点，核心区调至负5基点。以固定加点数为负5为例解读，负25基点的计算规则是一样的。本轮调整后的实时利率为：

（1）LPR暂为4.2%，实时房贷利率=4.2%-0.05%=4.15%

（2）LPR暂为3.95%，实时房贷利率=3.95%-0.05%=3.9%

（3）LPR为最新的3.85%，实时房贷利率=3.85%-0.05%=3.8%

等官宣五年期LPR下降至3.65%后，所有人的最终利率均为3.6%。

顺便说一句，北京和上海非核心区二套房的最终利率是3.4%。

当下，房贷利率比较高的是二套房以及北上深，它们都是去年调整存量房贷利率的时候不在政策范围内的，没有享受到去年那轮平均下降80个基点的福利，今年一起享受了。

小编的一位朋友，二套房贷款利率为LPR+145个基点，每年1月1日重新定价，当下的贷款利率高达5.65%（以 4.2%的LPR计算）。房子不在北上深，这次统一调整到负30个基点，

这意味着10月底的商贷利率立马减至3.9%，

降息1.75%；与此同时，明年1月1日重新定价后按照最新的LPR调整利率，将以3.65%为基准计算房贷，

可以降息至3.35%，

又低了0.55个百分点。

不到3个月的时间里他的贷款利率可以从5.65%的高位降至3.35%，而且未来再降息的话还能继续变低，属于这次调整存量房贷利率的最大受益者。

降存量房贷利率的目的不是促进购房，除了遏制提前还房贷潮外是希望通过减少贷款人的实际支出让大家有更多的可支配收入用于消费，从而提振内需。大家会把节省下来的房贷利息支出用到消费上吗？需要等待时间给出答案。

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