半年报①绿城中国：毛利率与2023全年持平 拿地到开工1.7个月

钱江晚报

潮新闻客户端 记者 岑天宇

8月底前，上市公司半年报陆续发布。浙报传媒地产研究院即日起节选部分半年报内容进行消息发布。

今天为：绿城中国（3900.HK）。

2024年上半年，公司取得收入695.62亿元（人民币，下同），同比增长22.1%，实现净利润33.20亿元。本公司股东应占利润20.45亿元，同比下降19.6%，股东应占核心净利润49.49亿元，同比增长27.5%。货币资金达到751.33亿元，创历史新高。

公司全口径销售额为1265亿元，同比下降5.7%。其中，投资项目销售额为854亿元，权益销售额为608亿元，在行业权益榜排名第六。

与去年同期相比，top10房企销售额下降了近34%，而绿城的降幅为4%。

期间内，绿城中国毛利约91.04亿元，去年同期为99.20亿元；毛利率为13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点，但与2023年全年毛利率13.0%基本持平。其中物业销售毛利率11.7%，较2023年同期16%下降4.3个百分点。

对于增收不增利润的现象，绿城管理层表示，公司2024全年的毛利率仍面临一定压力，预计低于2023年。一方面是整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期，另一方面集团在拿地策略上，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率会相对偏低。另外，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额对此也有部分影响。

（公示图）

财务状况稳健

现金流充裕 债务结构安全

截至上半年，绿城中国货币资金达到751.33亿元。其中受限资金314亿元，可用资金437亿元，相比2023年底，资金总量仍有所增加。同时，实现经营现金流164亿元，与去年同期基本持平。

绿城中国凭借优质的信用背景、稳健的业务发展以及精准的现金流管控，持续获得金融机构青睐，资本市场融资保持畅通。总借贷加权平均利息成本降至4.0%的低位，一年内到期债务占比仅为23.8%，处于行业低位。

上半年，公司在公开市场上共成功发行债券51.34亿元，平均发行利率4.05%，其中4笔三年期信用债发行，共计发行40亿元，利率为4.24%；一年期ABS发行利率为3.36%，共发行11.34亿元。此外，仍有323亿元可发行额度在手。

融资成本上，2024年上半年平均融资成本4.0%、期末融资成本3.9%，分别较上年同期下降了40个bp和50个bp，实现了较大幅度下探。

另外，绿城中国凭借稳健的经营表现，全力保持了境外融资渠道的畅通，积极推动商业银行跨境联动，提前置换境外债务。

据管理层介绍，2024年上半年公司完成了多笔短期债务的置换工作，完成境外融资置换8.17亿美元，其中3亿美元为提前置换明年到期债务，有效优化了债务久期，通过置换与部分资金的自有资金偿还，境外债务在公司总的债务中的比重稳步下降至15.5%，比去年年底有所降低。

摘得全国地王

精准谨慎布局一二线 项目转化提速

上半年，绿城新增15个项目，权益拿地金额154亿元，金额口径投销比为25.3%，预计可售货值333亿元。

从拿地结构看，核心二线城市货值占比94%，项目分布在杭州、西安、苏州、宁波、合肥、天津、福州、嘉兴等8座城市。

截至报告期末，绿城中国土地储备建面3193万平方米，权益可售面积1372万平方米，其中一二线城市货值占比为79%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市占比55%。

其中在8月7日上海新一轮土拍中，绿城斩获两宗地块，其中一宗位于徐汇滨江，楼面价131045元/平方米，刷新全国楼面价纪录。

项目转化也再次提速，

绿城从拿地到开工，全集团平均水平由2.1个月缩短到1.7个月；拿地到经营性现金流回正，从11.6个月进一步缩短到了9.5个月。

上半年新拓项目预计全部可在当年实现首开，杭州上半年18次开盘售罄。

（上半年销售楼盘情况）

四大核心城市圈储备超七成

全国布局 代建保持行业TOP身位

公司附属公司绿城管理控股有限公司（绿城管理）市占率连续8年20%以上。

2024年上半年，绿城管理归母净利润达5.01亿元，同比增长5.8%。截至2024年6月30日，代建项目已目覆盖128个城市，且75.5%集中于市场韧性更足的四大核心城市圈，总建筑面积约1.23亿平方米；上半年新拓总建筑面积1746万平方米。

但是绿城管理控股管理层表示，受房地产行业深度调整影响，当前代建行业规模增速放缓，竞争日趋激烈。

（绿城管理）

毛利率下滑

计提资产减值影响利润

中期业绩公告称，公司实现物业销售毛利率11.7%，较2023年同期的16.0%下降4.3个百分点，一方面是整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期；另一方面是公司在拿地策略上，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率相对偏低，但在行业下行背景下保障了公司生存与发展。

除了与毛利率下滑有关，中期业绩公告还解释，公司根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公允价值变动损失净额17.50亿元。该数据是去年同期的3.9倍，包括14.2亿元的存货减值和3.3亿元的往来款减值。

业绩发布会上，绿城中国总裁耿忠强表示，存货减值主要还是集中在2021年的项目，即2020年下半年获取的项目，部分车位或者业态销售价格不及预期，公司进行了部分的拨备计提。往来款减值主要是合作项目，收益不及预期，偿债能力下降。

同时表示，现在很难说未来还有多少减值需要计提，未来工作的重心在加强存货精细化管理和存货周转效率上。

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