房子，涨了500万！

混知房产

人和人最大的区别是什么？

不是出身、不是学历、不是长相、更不是性格，而是一个人不断学习的能力，也就是现在最流行的词：

认知。

前天我们的文章《救市之下，最可怕的事情发生了》留言数量创下本号有史以来最高：

330条。

之所以会有这么高的留言数量，是因为我们输出的观点颠覆了部分人的认知，因为我们告诉大家：

人口对房子的供需关系存在影响，但对房子的总价不存在正反馈的因果逻辑。

房子不遵循人口递减原则，房子只遵循货币递增原则。

就是这个观点，颠覆了他们期望的房子暴跌，颠覆了他们理解中房子属于“供需”关系的产物。

所以有些人很气愤，所以他们就在留言区骂骂咧咧........

面对这种情况，我们该说什么吗？

最开始还有说的欲望，但发现人和人的认知有着不可逾越的鸿沟。

在我们的认知中孟山都垄断全球的粮食种子，所有粮食都是一代种，人口减少粮食价格只会更高。

但在有些人的认知中，我们还可以像农耕时代一样，春种秋收一代代的耕种。

说到底，每个人赚到的每一分钱都是对这个世界认知的变现。

有人看完《盐铁论》明白盐铁官营、币制改革、酒榷等经济政策，是此后两千多年中国财政治理的思路来源。

有人看完则会大骂.........

就像这两年地产公司暴雷的新闻出来一样，有些人看到这些新闻，会去抄底股票、会去抄底房产，有些人不是骂娘就是喷粪。

文章看到这里，很多唱空的憨皮就会说：

世界那么大，房企要爆炸；房价如大葱，不买是祖宗；

不买就不买，明天还能降200

针对这种言论，我只能说：

春风不度玉门关，混姐不渡铁憨憨。

如果想买房，想了解底层逻辑，就需要与我同频共振。

你的认知体系要对下面这四个词有基本的了解，这四个词分别是：

盐铁税、地租体系、GJ本质、周期

如果你要学习的空间太大，对于盐铁税、地租体系、GJ本质、周期的底层逻辑没有了解，那么就认真看看今天的文章。

因为历史在重演！

01

就在几天前，作为全国四个一线城市之一的广州，在放开限购的路上又迈进了一步。

——广州除了海珠，白云越秀，天河，荔湾、南沙以外的，全部解除限购。

『

限购区：越秀、海珠、（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙、荔湾、天河、白云

不限购区：花都、番禺、增城、从化、黄埔、白云北部四镇（江高镇、钟落潭镇、太和镇、人和镇、）

』

不仅限购放宽、外地人社保年限也有五年改两年，增值税也从五年改成二年。

很多人结合这个政策，说什么“哪里、哪里可以购买”、“哪里、哪里不可以购买”统统都是照本宣科的胡扯。

因为现在广州的落户制度、社保补缴制度已经让所有外地人，都可以冲到天河购买70年产权的商品房了。

对，你没看错！

即便你是外地户口、外地社保都可以通过折腾，购买广州天河的商品房。

所以，当你还停留在“政策松绑了哪里，要不要购买的时候”，嗅觉敏感投资客已经开始行动。

现在中国共有超大城市8个，分别为

上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市共有11个，分别为：

杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

从目前公布的情况看，中国这个19个经济重镇中

，南京、沈阳、青岛、西安、武汉、哈尔滨、郑州、重庆、东莞、济南、合肥，11座城市全部取消限购。

成都、广州、天津部分放开限购。

目前还没放开限购的城市只有杭州、北京、深圳、上海。

其实我很早就告诉过大家：

放开限购，全面放开限购只是时间问题。

我在今年6月份就开始连续写文章，告诉大家限购、低利率、低首付一定会来，但总有人不相信。

不是我想吹牛说自己预测的多准，我只是想告诉大家，只要看懂政策、看懂周期就能踩准中国楼市的节奏，就能通过预期博弈判断上车时间。

放开限购是什么新鲜事情吗？

不是！

我们在2023年经历过的放松、救市、低首付、低利率、放开限购，在2015年我们都曾经经历。

回望过去———

住建部在2014年7月11日开会明确，房地产库存量较大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积！！！

所以，在2015年我们迎来了轰轰烈烈的去库存运动。

在2014年全国47个限购城市中42个陆陆续续取消了限购。

从2014年7月住建部宣布去库存，到10月份天津、苏州、济南调整公积金和限购，楼市行情在2014年10月份开始升温。

随后的2015年3月30日，实施住宅交易营业税满5年免征放宽到满2年免征；

到了2015年9月、10月二手房业主开始跳价。

从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2015年10月份跳价，楼市行情大反转经历了16个月的时间。

从2014年7月住建部明确“千方百计”去库存到2016年10月2日重启限购限贷，楼市狂欢了28个月。

整整28个月，有多少人是在住建部宣布“千方百计”去库存这一刻就杀入楼市抄底的？

我想是极少数的一群人。

大多数人都是从2015年9月、10月二手房业主开始调价，感觉再不购买就会越来越贵的时候杀入楼市的。

我们都知道买房要逆人性，但大部分人都是买涨不买跌。

在楼市调整期内，都怕自己买贵了，成为接盘侠，盼望着再跌一点再跌一点，巴不得自己能抄到最低价。

但实际上呢，最后不仅抄不到最低价，楼市回暖了，你还没有意识到。

其实这就是韭菜的成长过程。

原本想着能不能收割一下市场啊，但最后总是被别人收割。

很多购房者都在焦虑的看各种房子和资讯，但又担心现在入市，万一亏了怎么办~

可楼市从来没有所谓的“真正底部”。

包括深圳、上海、广州、合肥、南京、成都这些城市在内，很多时候都是买完房回头看，才知道是涨是跌！

02

最近这两天，所有中介平台都恢复了“自由报价”。

什么意思呢?

就是链家、贝壳、安居客的房源全部按照市场价格挂牌了。

这意味着什么？意味着涨价的前兆！

我们之前的付费文章《

全面救市开启，房子会重演2015年的暴涨吗？

》也告诉过大家：

涨价从来不是目的，但唯有涨价才能迎合人性，才能让购房者恐慌入场。

所以，救市的最终目标就变成了涨价。

涨价很难吗？

我告诉大家，如果不是我们这轮救市“托而不举”，一直在控制救市的力度，现在的楼市行情竟然还叫停了部分城市首付20%的政策，想让楼市涨价一点都不难。

只要小步快跑的降低首付、降低利率就可以做到。

回望过去，中国房地产一直都是这么干的，才迎来了近20年的高速发展。

在这个过程中，前两轮地产周期给无数70、80、90后，镌刻了难以磨灭的记忆。

之所以难忘，是因为一套房将人与人之间的财富拉开，一套房将无数家庭的命运改写。

在这难忘的记忆中，一直有一个钟摆逻辑在重复：

刺激增长——调控降温——楼市低迷——再刺激增长……

在钟摆逻辑之下，买房人也在一次次利好和利空之间左右摇摆。

过去20年，每一次经济复苏都是通过房子上涨带动的，每一次调控之后都伴随着松绑政策。

楼市，在这样的节奏下，保持了20年的上扬态势！

下图是过去20年深圳楼市调控和价格的关系，可以看到每次调控之后楼市的上扬曲线

回顾历史，一轮轮调控，一次次钟摆，每一次的结尾都是居中归位，也就是落实到金融政策上。

在金融调控政策中最有代表性的动作就是调整：

首付&利率

中国第一次明确买房首付比例的时间是2006年。

彼时的房子很热，九部委联合发布了年度重磅公告《国六条细则》。明确自2006年起，住房首套首付按揭比例不低于30%。

第一次调整首付比例，是2008年金融危机暴发之后。

我记忆中，2008年经济增速回落，并伴随着出口企业倒闭、民工返乡等席卷全国的事情发生。

而房地产行业的销售额和价格出现了双降，其中，全国商品房销售额2.51万亿元，同比下降16.1%。销售均价3800元/平，同比下降1.7%；

为了缓阻下降趋势，2008年10月份，央行首次将首付比例调整到20%，将基准利率干到了7折。

这之后的事情，大家也都清楚，第一波尝到了买房甜头的人，财富暴涨。

随着楼市的复苏，2010年4月份出台了《国10条细则》，再次将首付比例调整到30%。

随着时间的推进，全球经济又一次放缓，传统产品竞争压力进一步加大。

在这样的背景下，房地产行业迎来了第二次大下跌。

2014年全国商 品房销售额 7.63 万亿元，同比下滑 6.3%；销售均价 6324 元/平，同比增长 1.4%，增速明显下滑。

商品房广义库存量达到了房地产历史最高峰值

：28.1万亿，去化周期高达26.9个月。

在这样的背景下，开启了第二次降首付、降利率。

2015年9月首套房首付比例降至25%，次年2月首付比例再次下调，降至20%，贷款利率再次打7折。

彼时人心惶惶，各种衰退论充斥着网络，甚至连保房还是保汇的言论都冲上了热搜。

最后的事情，大家也都清楚，棚改货币化推动了房地产行业发展，涨价去库存的模式诞生。

第二波尝到买房甜头的人，开始以买卖房产为生，甚至出现了专业的投资公司买卖房产。

时间来到现在：

大环境与行业背景再次高度重合。

价格下降、居民购买意愿降低、库存快速攀升，而房企暴雷和美债违约成为下降趋势中的标志性事件。

2022年至2023年年初，历史上第三次降低首付和利率动作也开启了。

这一轮降低首付和利率的指挥棒，在‘住房不炒’的原则之下，在部委的定调之下，交给了地方城市。

各地方城市降低利率的情况如下（以各地实际为准）。

回看过去，三次地产周期，三次首付和利率调整，折射出了地产和调控的运行轨迹：

政策，永远是经济问题的折射。

至于第三次地产周期的‘后来’还不知道，但我知道，有人希望这次不一样，有人希望历史再重演。

03

我一直都是周期论者，既不看空，也不看多，这点在之前的文章就多次说过，我的观点也一直没变，经济走势也好、房地产涨跌也罢，都是周期现象而已。

之所以要解读政策，是因为咱们应对周期的做法，一直都是“政策烫平”周期波动，包括运营用货币、行政政策、金融举措等等。

之所以要分析数据导向，是因为要了解市场对于货币、行政政策、金融举措的反馈，从而做出判断。

在《周期》这本书有这样一段原文，让我记忆深刻：

“要说历史大部分是通货膨胀的历史，我认为毫不夸张，一般而言，通货膨胀就是政府为了自身利益而精心炮制出来的。

也只有政府这个机构，能把白纸印成钱来花，又能让烂印的纸币变得一文不值。

无论何时何地，价格和通货膨胀一样，都是一种货币现象。”

回顾历史，我们当下存在的所有问题，在过往和历史中都能找到答案。

最后，说几点——

（1）、当下的行情仍是弱行情，不会快速反弹，大家等我分析9月、10月的成交数据，我们会根据各城市成交数据给大家真实的信号；

（2）、大家不要新房癌，现在去看二手房，会有一些前期吓破胆的投资客趁着这波热度出货，你们拿出“大刀”夫妻轮番上阵砍价，准没错；

（3）、投资首付50万、100万、150万的客户，可以考虑广州。如果大家考虑广州可以留言，留言多我们就出专门的分析稿。