2023年——中国经济的转折点：从地租经济到数字经济

原创

吴坤聊数字经济

从“地租经济”到“数字经济”

自1998年开启的住房改革开启了波澜壮阔的房地产时代，房地产成为了中国经济的支柱产业。然而，时间来到2023年，我们越发感觉到了这个时代已经结束，中国正从

“

地租经济

”，

全面转向

“

数字经济”。

地租经济：从辉煌到落幕

前20年，可以被定义为“地租经济”时代。这个阶段我们的地方财政与经济发展主要依靠房地产作为支柱产业，各级政府围绕着地租在政策、经济制度上进行设计。

1998年，对中国房地产来说是个转折之年。1997年的亚洲金融危机，让中国经济面临巨大压力。在外需不足的情况下，为了扩大内需，应对亚洲金融危机，刺激居民对住房的需求，1998年7月3日，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，明确了城镇住房的市场化、货币化、商品化改革方向，并启动了彻底的住房制度改革，停止了“实物分房”、实行住房分配货币化，标志着以市场供应为主的住房供应体系的确立。

从市场来看，购房主体也发生了变化：集团购买退出市场，个人消费成为了主体，同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售。1998年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款，正式拉开了贷款买房的序幕。2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。万科、合生创展、顺驰等大量民营企业获得第一轮快速发展，房地产企业数量猛增到8万家左右。

20多年的发展，今天的房地产已经规模巨大，解决了很多人的安居问题，但也产生了很多问题。粗略估计，2021年末，我国住房总量就达到6.8亿套，人均住房面积45.4平方米，即使按城镇人口统计也达到43.3平米。与东亚国家相比，日本人均住房面积39平米左右，韩国人均住房面积34平米左右，中国已经稳稳超过了他们。

主要问题有：

1）

土地财政，难以为继。

1998年的分税制改革后，土地出让金成为了地方政府收入的最大来源。2018年全年全国土地出让收入6.5万亿，占当年全国财政收入的三分之一还要多，很多地方如果没有土地出让金的支撑，地方财政将难以为继。

2）

房地产金融，风险凸显。

曾经地产+金融模式风头一时风光无限，但大量宝贵的金融资源并没有支持实体经济，也没有去做普惠金融，反而不断推高房价，发展到后期中央不得不采取三条红线的限制措施。即便如此，当恒大发展到2万亿负债的时候，我们才不得不承认这种模式风险巨大。如果房价下跌，会出现大面积的断供，银行资产质量下降，导致银行坏账攀升，极易引发系统性风险。在2023年之前，所有的金融体系都在围绕房地产而非实体经济，更非中小企业进行运行。相对于欧美这些成熟的工业化国家，金融为实体经济服务更是相差甚远。

3）

房价高企，无人接盘。

中国的绝对人口已经出现下降，大量房产如此高价，如果无人接盘，那么对整个经济的挑战巨大。本人2010年访问日本，和日本外务省青年公务员熊野交流日本公务员如何看待买房。熊野告诉我，日本年轻人基本不会讨论买房，只会租房，因为房价太高，买房不是一个普遍人可以关注的话题，日本的丈母娘也不要求买房。当时的北京房价对比东京房价低很多，如今北京上海的房价已经是东京房价的两倍。

4）

砖头经济，影响实业。

过往20年，我们的房地产被作为投资性工具，其回报率远远高于工业平均利润，更有一个上市公司卖掉一线城市一套房产就会有超过全年利润的案例出现。从经济学角度，不能说不好，但不可否认的是，地租经济将大大整个影响经济环境和市场的良性发展。既无钱消费拉动内需，也无钱投资兴办实业。

数字经济：从边缘地带到舞台中心

中国数字经济的发展是从互联网开始的。中国从1994年接入互联网，互联网行业并不是今天这样一开始就在舞台中心，相反是在边缘地带，甚至游走在法律边缘。

早年开淘宝店的大多数是社会弱势群体，刚毕业的大学生，找不到工作的农民工，还有残疾人。这些社会弱势群体，如果让他们直接参与线下市场，他们是缺乏竞争力的，但他们在电商领域里面找到了属于自己的春天。这里比较重要的是2007年工商总局（后改为市场监管总局）出台的40号令，“允许自然人开网店”。这一条政策第一次打破了开店必须有营业执照的要求，指出年满18周岁的自然人就可以开网店，这大大降低了参与电商的市场准入门槛，让普通人参与在线市场成为可能，具有巨大的历史进步意义。

通过数字技术赋能，数字经济逐渐从涓涓细流发展成为大江大河。尤其最近10年，发展迅速，凭借强大的人口基础，中美两国已经成为全球数字经济的双子星。2013年，中国网购金额超过美国，成为网购第一大国；2014年，中国物流包裹数超过美国，成为快递第一大国；2015年，亚马逊第三季度财报显示了云计算的吸金能力，大量公司涌入云计算赛道；2016年，阿里平台交易金额超过沃尔玛，成为全球最大零售平台；2017年，互联网领域出现所谓的中国式创新；2018年，微信用户破十亿，成为中国第一个拥有10亿用户的平台；2019年，5G元年；2020年，新基建和疫情下的在线强制体验；2021年，数字经济写入《十四五规划》，平台治理，《数据安全法》和《个人信息保护法》；2022年，新能源汽车大爆发，人工智能ChatGPT横空出世；2023年，国家数据局成立……

在2021年3月份我国提出的《十四个五年规划》中的“第五篇：加快数字化发展 建设数字中国”中，就已经给了我们答案。数字经济的重点是两句话，数字产业化和产业数字化。今天的消费互联网基本见证了数字产业化的威力，下半场应当是产业数字化，也就是传统产业如何实现数字化转型。同时，规划还要求重点开展数字基础设施的硬科技的研发。同时，还提出了数字社会的发展，例如健康码，和钱没有关系，但是曾经没有健康码，我们寸步难行。还提出了数字政府建设。因为经济基础决定上层建筑，上层建筑反作用于经济基础。经济变得越来越数字化，那么政府也需要做相应调整。同时，还提出了数字生态建设，这是如何做好数据安全，数据交换，数据要素的激活和使用，形成一定的标准和治理模式。

2023年3月7日，国家数据局正式组建，负责协调推进数据基础制度建设，统筹数据资源整合共享和开发利用，统筹推进数字中国、数字经济、数字社会规划和建设等，由国家发展和改革委员会管理。这一

数据资产最高管理部门的诞生，也意味着数据资产、数字经济正式进入到执行落地阶段。

小结

土地和数据都是重要的生产要素，依托这些生产要素会产生不同的经济形态。

深化要素市场化改革，重在破除阻碍土地、劳动力、资本、技术和数据等要素自由流动的体制机制障碍，扩大要素市场化配置范围，健全要素市场体系，推进要素市场制度建设，实现要素价格市场决定、流动自主有序、配置高效公平。

随着组建国家数据局一方面是确定“数字经济”的顶层战略地位，把高质量的数据“活起来、动起来、用起来”，指引决策让数据成为数字中国的效率引擎。另一方面，也是有序把战略逐步在数字经济里进行落地，加快数据要素驱动数字中国及企业的数字化转型进程，推动经济主体进行迭代升级。

如同1998年房地产市场启动的前夜，2023年或许正在开启一个转折之年。对企业来说要重视企业的数据资产，学会利用数字化工具去激活数据价值打破行业、时间、空间等边界限制，让一切数据流动起来，全方面激活数据价值。一切业务数据化，一切数据业务化。当各级政府和企业，通过数字经济、数字社会、数字政府将数据聚起来、动起来、用起来，活起来，一幅更加波澜壮阔的数字画卷将会徐徐展开，中国经济增长的新引擎就会启动。